Alex Nabuco dos Santos aponta que, em diferentes fases do ciclo imobiliário, a escassez costuma ser usada como argumento central de decisão. No entanto, nem toda escassez anunciada corresponde a uma restrição real de oferta. A partir dessa distinção, pode-se perceber que compreender a origem da escassez é fundamental para separar a pressão legítima de compra de narrativas que apenas tentam sustentar preços. O mercado reage de forma muito distinta a cada uma dessas situações.
A escassez verdadeira nasce de fatores estruturais. Já a escassez narrativa costuma emergir de comunicação, comparação superficial ou leitura incompleta do estoque disponível. Confundir essas duas dimensões leva a decisões apressadas e a assimetrias de risco pouco evidentes no momento da compra.
Escassez estrutural e seus fundamentos
Em primeiro lugar, a escassez real está associada a limitações objetivas de oferta. Alex Nabuco dos Santos evidencia que isso ocorre quando barreiras físicas, regulatórias ou econômicas impedem a reposição rápida de determinados ativos. Terrenos bem localizados em áreas consolidadas, imóveis com características únicas ou regiões com forte restrição urbanística são exemplos recorrentes.
Nesses casos, mesmo que a demanda oscile, a oferta não responde com velocidade. O custo de reposição elevado e o tempo necessário para criar produtos equivalentes sustentam valor ao longo do ciclo. A escassez estrutural não depende de discurso, ela se confirma pela dificuldade prática de substituição.
Escassez conjuntural e efeito de momento
Há também situações em que a escassez é conjuntural. Segundo Alex Nabuco dos Santos, isso acontece quando a oferta disponível diminui temporariamente por decisões estratégicas, atraso de lançamentos ou retração momentânea de vendedores. Embora real naquele instante, essa escassez tende a se resolver com relativa rapidez.
O risco está em tratar essa condição como permanente. Quando o ciclo muda ou novos projetos entram em operação, a oferta retorna, diluindo a pressão inicial. Decisões baseadas exclusivamente nesse tipo de escassez podem perder o fundamento em poucos anos.
A construção da escassez narrativa
Por outro lado, a escassez narrativa nasce quando o mercado enfatiza seletivamente informações para criar senso de urgência. Alex Nabuco dos Santos observa que discursos como “últimas unidades”, “produto único” ou “oportunidade irrepetível” muitas vezes ignoram alternativas substitutas existentes em microrregiões próximas ou em tipologias semelhantes.
Essa narrativa se fortalece em ambientes de euforia ou quando o comprador tem pouca referência comparativa. A percepção de escassez se forma mesmo quando o estoque total é amplo. O preço sobe não pela falta real de produto, mas pela crença de que ele não estará disponível depois.
Oferta substituta e elasticidade do mercado
Um dos critérios mais eficazes para diferenciar escassez real de narrativa é analisar a oferta substituta. Na leitura de Alex Nabuco dos Santos, quanto maior a facilidade de substituir um ativo por outro com função semelhante, menor a probabilidade de escassez estrutural.
Mercados com alta elasticidade de oferta tendem a corrigir excessos rapidamente. Mesmo que um produto específico pareça escasso, alternativas surgem com preço competitivo. Já em mercados com baixa elasticidade, a substituição é limitada, e a escassez tende a se manter.
Liquidez como teste da escassez
A liquidez funciona como teste prático da escassez. Conforme destaca Alex Nabuco dos Santos, ativos realmente escassos mantêm interesse consistente mesmo quando o ciclo se torna mais seletivo. O tempo de negociação pode aumentar, mas o mercado continua disposto a transacionar.
Já imóveis sustentados por escassez narrativa perdem liquidez rapidamente quando a demanda se retrai. O discurso permanece, mas as negociações não avançam. Esse descompasso revela que a escassez não era estrutural.
Escassez e risco de decisão apressada
Decisões tomadas sob sensação artificial de escassez costumam carregar risco adicional. A urgência reduz espaço para análise, comparação e negociação. Na avaliação de Alex Nabuco dos Santos, muitos erros patrimoniais nascem de escolhas feitas para “não perder a oportunidade”, sem validação adequada dos fundamentos.
A escassez real não exige pressa extrema. Ela se sustenta no tempo. Quando a decisão parece depender de agir imediatamente, o sinal deve ser analisado com cautela. A urgência excessiva é, muitas vezes, indício de narrativa, não de restrição estrutural.
Ler escassez como parte da estratégia
Escassez é elemento legítimo de análise, mas precisa ser contextualizada. A distinção entre escassez real, conjuntural e narrativa permite decisões mais equilibradas. Alex Nabuco dos Santos sugere que o investidor que entende essa diferença não ignora oportunidades, apenas evita confundir discurso com fundamento.
Ao tratar a escassez como variável estratégica, e não como argumento absoluto, decisões ganham profundidade. O foco deixa de ser o medo de ficar de fora e passa a ser a qualidade do ativo dentro do ciclo. Essa mudança reduz o ruído e fortalece escolhas de longo prazo.
Autor: Rodion Zaitsev
